Theo như nhóm phân tích của FiinGroup, tín dụng bất động sản tại nước ta chưa ở mức “nóng” như đất nước Trung Quốc. Thế nhưng hiện tại chất lượng tín dụng một số nhà phát hành trái phiếu bất động sản Việt Nam cũng đang rất yếu trong bối cảnh chính các ngân hàng thương mại và các công ty chứng khoán là các đơn vị mua chính của những trái phiếu này.
Đặc biệt là khi sự kiện Evergrande diễn ra đã đem lại nhiều lo ngại cho nhà đầu tư về những ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường tài chính. Trong báo cáo mới phát hành, FiinGroup cũng đã đưa đánh giá về một số dữ liệu và ngụ ý về sức khỏe tín dụng của các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam.
Năng lực trả nợ của doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết rất yếu
Mặc dù ngành BĐS Trung Quốc và Evergrande có những đặc thù riêng. Đó là xét về mức độ luân chuyển của hàng tồn kho. Cũng như mặt bằng giá nhà ở trong tương quan với thu nhập khả dụng của người dân. Nhưng FiinGroup đặc biệt lưu ý là chất lượng tín dụng các nhà phát hành chưa niêm yết trong nước vốn có năng lực tài chính yếu. Đặc biệt là yếu hơn nhiều so với các doanh nghiệp niêm yết và kể cả yếu hơn Evergrande.
Phân tích của FiinGroup chỉ ra rằng. Có rất nhiều trong các nhà phát hành là các công ty dự án. Và các đợt phát hành hầu hết đều có tài sản đảm bảo. Hoặc dòng tiền được giám sát bởi ngân hàng đại lý. Tuy nhiên, điều này chỉ có tác dụng nhiều hơn trong việc tạo áp lực cho nhà phát hành. Và thực tế đã chứng minh việc xử lý tài sản thế chấp sẽ kéo dài. Và lợi nhuận có thể không như mức kỳ vọng. Cơ cấu trái phiếu chiếm khoảng 46% tổng nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản. Và do đó chất lượng tín dụng của các đơn vị này không chỉ là vấn đề của thị trường trái phiếu. Mà còn ảnh hưởng tới chất lượng tín dụng của hệ thống ngân hàng.
Rủi ro của TPDN vẫn còn đang rất lớn
FiinGroup cho rằng quy mô tín dụng qua kênh TPDN đã trở nên khá lớn. Chiếm khoảng 12% dư nợ tín dụng ngân hàng và khoảng 15% GDP. Đó là dù nếu loại bỏ phần trái phiếu ngân hàng. Thì giá trị lưu hành trái phiếu chỉ chiếm khoảng 7,8% GDP. Trong khi tín dụng ngân hàng được kiểm soát chặt chẽ hơn. Cùng với đó là những quy định cụ thể thì rủi ro TPDN theo FiinGroup là lớn hơn rất nhiều. Thực tế trên các thị trường vốn trên thế giới thì tỷ lệ vỡ nợ trong vòng 5 năm hiện ở mức khá cao. 15% với các nhà phát hành có mức xếp hạng có tính đầu cơ (dưới mức BBB).
Trong bối cảnh ảnh hưởng của Covid-19 đến dòng tiền tạm thời của doanh nghiệp và môi trường lãi suất thấp hiện nay. TPDN đang là cách thức hợp lý để các ngân hàng và nhà đầu tư tổ chức có thể giúp tái cấu trúc kỳ hạn của tín dụng bất động sản và tài trợ vốn cho các chủ đầu tư BĐS.
Bây giờ các ngân hàng nên làm gì?
Như lịch sử đã chứng minh thì ngân hàng và bất động sản có mức độ phụ thuộc rất lớn. Do đó, theo FiinGrou , đây là lúc ngân hàng và các nhà đầu tư tổ chức cần rà soát. Sau đó là đánh giá kỹ lưỡng về chu kỳ của ngành BĐS và đưa ra các biện pháp hỗ trợ. Cùng với đó là tái cấu trúc tùy theo đặc thù của từng phân khúc cho vay. Cũng như đặc thù của từng chủ đầu tư, từng dự án. Đối với các khoản tín dụng mới, nhóm phân tích cho rằng. Các định chế tài chính cần thận trọng trong việc lựa chọn các dự án và chủ đầu tư bất động sản. Qua đó để phù hợp với khẩu vị rủi ro của mình.
Có nên siết phát hành trái phiếu bất động sản?
Với nhà đầu tư cá nhân, việc lựa chọn trái phiếu doanh nghiệp lại càng phải cẩn trọng. Đầu tư trái phiếu thường có kỳ hạn dài hạn từ 3 đến 5 năm. Và do đó không chỉ lựa chọn trái phiếu có mức lãi suất cao. Mà các yếu tố về chất lượng nhà phát hành và các điều khoản để đảm bảo quyền lợi. Đây là yếu tố quan trọng mà nhà đầu tư cần lưu ý.
Chất lượng tín dụng và sức khỏe tài chính của ngành bất động sản Việt Nam vẫn còn đang ổn định. Do đó chưa đặt ra vấn đề siết thêm tín dụng bất động sản. Mặc dù vậy, do phần lớn giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp là do các doanh nghiệp chưa đại chúng. Hơn thế nữa là tính minh bạch thông tin còn hạn chế. Do đó, việc tăng cường giám sát các hoạt động phát hành của các đơn vị chưa niêm yết rất quan trọng.
“Chúng tôi cho rằng việc tham gia của nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp và không chuyên vào thị trường này là yếu tố cần sự cảnh báo mạnh hơn nữa của các thành viên thị trường. Bên cạnh đó, việc xây dựng các hướng dẫn hoặc cẩm nang đánh giá tín dụng khi đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp theo chúng tôi cũng là hoạt động nên được xem xét nhằm hỗ trợ các nhà đầu tư cá nhân hiểu rõ rõ rủi ro và lợi nhuận khi đầu tư vào kênh trái phiếu doanh nghiệp hiện nay”. Báo cáo viết.
Xem thêm nhiều tin tức mới nhất về Thông tin trái phiếu tại đây.